Il legame tra gli Italiani e la voglia di una casa di proprietà, sia essa per viverci o da porre a reddito tramite affitto, è storicamente forte. Vediamo più nel dettaglio quali costi bisogna sostenere per comprare casa nel 2023.
Abbiamo già affrontato il tema degli immobili come possibilità d’investimento, ma è essenziale sottolineare come questo contesto sia particolarmente mutevole: tranne alcune rarissime eccezioni sul territorio italiano (aree metropolitane), chi in questi mesi si è impegnato per l’acquisto o per la vendita di un immobile, avrà avuto il suo bel da fare, districandosi tra inflazione, valori da rivedere, cantieri aperti/sospesi/bloccati, costi lievitati, tassi dei mutui in crescita, ecc. ecc.
Ma quali spese devo sostenere se compro casa nel 2023?
Dando per assolta la parte più complessa, ossia siamo arrivati a chiudere la trattativa con il venditore (o agente immobiliare) ed abbiamo raggiunto un accordo sul prezzo della transazione, dobbiamo mettere in conto una serie di altre spese e oneri, che ci accompagneranno alla finalizzazione (rogito) dell’operazione.
Le spese che si sopporteranno, varieranno sulla base di 4 elementi principali:
- Il Venditore è un Privato oppure un’Impresa.
- Nella transazione tra le parti ci si avvale di una Agenzia Immobiliare/Intermediario Immobiliare.
- Sto comprando usufruendo o meno delle agevolazioni “prima casa”.
- Per finalizzare l’acquisto dell’immobile ho già le risorse necessarie, oppure devo ricorrere per una parte ad un Mutuo.
Partiamo dal Contratto Preliminare
Il contratto preliminare, è chiamato anche “compromesso”: è il reciproco impegno tra venditore e compratore, a perfezionare con un atto successivo (rogito notarile) il contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo alla firma di questo ultimo atto. Il preliminare è largamente utilizzato proprio perché il perfezionamento dell’operazione è quasi sempre differito nel tempo, per vari motivazioni (il venditore che deve avere il tempo per liberare l’immobile, o sta attendendo che gli venga consegnata la nuova casa, oppure il compratore che deve prima ottenere un mutuo).
Il preliminare va redatto in forma scritta e va “registrato” entro 30 giorni dalla sottoscrizione presso l’Agenzia delle Entrate. Se viene stipulato con l’ausilio di un Notaio, sarà lui ad occuparsi della registrazione. È frequente, in caso non ci si avvale di un Notaio, che se ne occupi l’Agenzia Immobiliare che ha l’incarico di vendita. Nel caso non ci fossero intermediari, le parti si accordano su chi si occuperà della registrazione.
Per la registrazione sono dovute: l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita e l’imposta di bollo.
Sull’importo di pagamento “anticipato” previsto dal preliminare, è dovuta un’imposta:
- dello 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
- oppure del 3% sulle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.
Attenzione: non confondiamo il Preliminare con la Proposta di Acquisto o con l’Accettazione della Proposta di Acquisto che non è di per sé sufficiente a determinare la conclusione del contratto (es. clausole di sospensiva legate all’approvazione di mutuo). Questi non sono soggetti a registrazione.
Se interviene una Agenzia Immobiliare/Mediatore Immobiliare, nell’esercizio della loro attività, sono obbligati a registrare il preliminare relativo ad operazioni su cui sono intervenuti.
Le Imposte da sostenere
L’acquisto di un immobile genera l’effetto per l’acquirente di dover sostenere delle imposte. Vediamo le differenti casistiche.
Regime “Ordinario” (senza agevolazioni prima casa)
Se il Venditore è un’Impresa, possiamo avere 2 casistiche: operazione Esente IVA oppure con IVA.
Se l’operazione si configura come esente Iva, l’Acquirente dovrà pagare un’imposta di registro nella misura del 9% (minimo 1.000 euro) a cui aggiungere imposte ipotecarie e imposte catastali in misura fissa (50 euro cad.). La stessa situazione si ha quando il Venditore è un Privato.
Queste imposte sono per così “riscosse” dal Notaio il giorno dell’atto o qualche giorno prima della data fissata per il rogito e versate dallo stesso allo Stato nel momento in cui l’atto viene registrato.
Se la transazione prevede che sia applicata l’IVA, l’Acquirente invece sosterrà il 10% e avrà imposte di registro, imposte ipotecarie e imposte catastali, per 200 euro cad.
Qui sotto una tabella riepilogativa fornita dall’Agenzia delle Entrate (aggiornamento gennaio 2023).
La Base Imponibile per il calcolo dell’IVA, sia essa 10% o 22% è il prezzo della vendita.
Esempio scolastico: valore della compravendita Euro 200.000, applicazione IVA 10%, totale IVA a carico dell’Acquirente euro 20.000 (attenzione che in caso di Mutuo, l’IVA non viene considerata ai fini del valore dell’immobile, quindi la Banca valuterà la richiesta di finanziamento sulla base di una compravendita di euro 200.000).
Per quanto riguarda l’acquisto dell’immobile senza applicazione di IVA, quindi con Imposta di Registro in misura percentuale, è possibile se ricorrono determinate condizioni, poter usufruire del “sistema prezzo-valore” che tendenzialmente permette di mitigare l’impatto delle imposte.
Come funziona il “prezzo-valore”? Si applica per le cessioni di immobili ad uso abitativo (e pertinenze), dove l’Acquirente è una Persona Fisica (che non agisce nell’esercizio di attività commerciale o professionale) e l’operazione non prevede l’applicazione di IVA, ma bensì di Imposta di Registro (il Venditore potrebbe essere un Privato, oppure una Impresa che cede esente IVA).
È l’Acquirente che deve preventivamente informare il Notaio di volersi avvalere di questa opzione. In sede di rogito, verrà indicato in atto il Valore della Compravendita, ossia il prezzo pattuito tra le parti, ma in fase di calcolo delle imposte, il meccanismo di calcolo sarà:
Rendita Catastale x 1,05 (rivalutaz. 5%) x 120 = Valore Catastale Immobile
Valore Catastale Immobile x Imposta di Registro = Imposte da pagare per l’Acquirente
Riprendiamo in considerazione la nostra casa di cui sopra, del valore di 200.000 euro e con una Rendita Catastale di 800 euro.
Se dovessi pagare l’imposta di registro del 9% su 200.000 euro, sosterrei Imposte per 18.000 euro.
Con il sistema “prezzo-valore”, il calcolo sarebbe:
800 x 1,05 x 120 = 100.800 Base Imponibile x 9% = 9.072 euro Imposte
In questo caso, sarebbe un risparmio del 50% (9.072 anziché 18.000 euro) rispetto all’applicazione dell’imposta sul valore della compravendita.
Quindi ricapitolando, la Base Imponibile per Acquisti in Regime “Ordinario” (senza agevolazione della Prima Casa):
Le agevolazioni per gli acquisti Prima Casa
Tutto quanto detto finora va rivisto, con un deciso alleggerimento di imposte, qualora si tratti di comprare la prima casa.
Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva:
− l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%), comunque sempre minimo 1.000 euro.
− l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
− l’imposta catastale fissa di 50 euro
Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva:
− l’Iva ridotta al 4%
− l’imposta di registro fissa di 200 euro
− l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
− l’imposta catastale fissa di 200 euro
Ricapitolando, le Imposte sulla Prima Casa sono così modulate:
La Base Imponibile per il calcolo delle Imposte sarà pertanto, in caso di applicazione IVA, sempre il valore della compravendita (i nostri famosi 200.000 euro, ma stavolta con IVA al 4%).
Invece in caso di acquisto senza applicazione di IVA, avremo un’imposta di registro decisamente ridotta (dal 9% passa al 2%) e se ci sono le condizioni per applicare il sistema “prezzo-valore”, il calcolo sarà il seguente (coefficiente che passa da 120 a 110):
Rendita Catastale x 1,05 (rivalutazione del 5%) x 110 = Valore Catastale Immobile “Prima Casa”
Valore Catastale Immobile “Prima Casa” x Imposta di Registro = Imposte da pagare per l’Acquirente
Sempre con l’esempio precedente, applicando il sistema “prezzo-valore”, il calcolo sarebbe:
800 x 1,05 x 110 = 92.400 Base Imponibile x 2% = 1.848 euro Imposte
Ricordiamo che tra l’altro, le agevolazioni “prima casa” spettano ai Privati che acquistano immobili per uso abitativo non classificati come A1, A8, A9 (abitazioni signorili, di interesse storico, ville, castelli).
L’abitazione per essere considerata prima casa, deve trovarsi nel Comune di residenza dell’acquirente, o in alternativa, lo stesso dovrà trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
Dal 1° gennaio 2016, con l’entrata in vigore della Legge di Stabilità, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, che quindi vuole cambiare casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.
L’eccezione: le agevolazioni “prima casa” non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso Comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici. Questo, anche se si assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.
Ricapitolando, se sono già in possesso di un altro immobile, posso acquistare con “agevolazione prima casa” se:
Agevolazioni Under 36 per la prima casa
Fino al 31.12.2023 sono state prorogate le Agevolazioni per acquisto prima casa per i ragazzi Under 36.
I requisiti necessari per ottenere le agevolazioni sono:
- non avere ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui viene stipulato l’atto.
- Avere un Indicatore ISEE non superiore ai 40.000 euro annui.
Attenzione all’ISEE: è calcolato su redditi e patrimonio del Nucleo Familiare (non è pertanto personale) e considera i valori antecedenti di 2 anni rispetto all’anno in cui viene presentata la Dichiarazione (in pratica nel 2023 si presentano i valori del 2021).
Quali sono i benefici?
- In caso di acquisto esente Iva, quindi con Imposta di Registro: esenzione dal pagamento dell’imposta (non pago nulla)
- In caso di acquisto con IVA: riconoscimento di un credito d’imposta che potrà essere compensato su imposte di altri atti successivi e su imposte sul reddito (IRPEF)
- Esenzione dall’imposta sostitutiva sul Mutuo richiesto per sostenere finanziariamente l’operazione di acquisto (0,25% dell’importo di Mutuo concesso).
E il Mutuo?
Le offerte possono essere varie e in questo periodo storico i listini delle Banche variano con frequenza mensile. È però importante ricordare, che al di là dei costi bancari, che variano da Istituto ad Istituto, l’Imposta Sostitutiva sui mutui prima casa è dello 0,25% rispetto al mutuo concesso (esempio: 200.000 euro di mutuo, sarà decurtato di 500 euro di Imposta Sostitutiva), con l’agevolazione di azzerarla per gli Under 36 come detto sopra. Per i mutui su immobili “non prima casa”, l’Imposta Sostitutiva passa al 2% (quindi 4.000 euro su un mutuo di 200.000 euro) e gli Interessi Passivi sostenuti non saranno detraibili in Dichiarazione dei Redditi (Mod. 730 o Unico).
Comprare casa, che sia per viverci o per investimento, è una scelta importante, di grande rilevanza.
Per chi si avvicina la prima volta ad un passo così importante, è anche l’opportunità di gettare le fondamenta per progetti di vita di lungo respiro.
Le valutazioni sono molteplici ed è opportuno aprirsi ad un confronto con figure tecniche di propria fiducia, per pesare al meglio ogni possibile elemento di criticità senza togliersi la possibilità di dare forma ai propri sogni.
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